J-REITの基礎知識１

私の最終的な目標は不労所得のみで生活可能になることです。
そう考えたときにREITの高い配当利回りは非常に魅力です。
実際に多少のREITも保有しているのですが、ほぼ配当利回りとチャートの値動きだけで銘柄を選択していました。
もう少し銘柄の選択の仕方を学びたかったので、そもそもREITとは何かという事を以下の本で学びました。
基礎知識をタイトルに含む本ではありますが、株式投資に関する知識があるならほぼこれ一冊でJ-REITとはどういったものでどう稼ぐものかを把握できると思います。

J-REITとはなにか

株式と同様の有価証券を発行し、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入・運用し、そこから得られる賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。
このREITの日本版がJ-REITになります。
現物の株式と同じように証券取引口座で売買する事が出来ます。
また、法人側からしても、融資と異なり元金の返済の必要が無いため、資金調達方法として有用なのも株式と同様と言えます。

J-REITと株式の違い

J-REITを運用している法人を不動産投資法人と言います。
有価証券としては株式と近しい存在ですが、法人としては株式会社とは異なります。
投資家観点での特に大きな違いは以下二点と考えています。

• 不動産保有・運用以外の事業を行えない
• 税引前利益の90%以上を投資家に分配することで法人税を免除される

特に2点目が非常に大きな違いとなります。
J-REITが株式よりも高い配当率を持っていることが多いのはこれが理由となります。

J-REITの用語

株式とJ-REITでは微妙に用語が異なります。
あまり意識しなくてもなんとなく通じると思いますが、IR情報を眺めていて混乱しない為にもポイントは抑えておく必要があります。

高配当率は投資家優位？

一見すると、投資家優位の様にも思えますが、利益の内部留保が株式会社よりも少ない点は要注意となります。
かつて、一時的な資金繰りの目途がつかなかったために収益が上がっているにも関わらず事実上経営破綻してしまった不動産投資法人もあったようです。
また、事業拡張を行う際はPO(新規株式売出)に頼る傾向にあります。
POは既存株主からすると短期的には利益の希薄化に繋がると予測され、株価の低下を招きます。

• 利益の内部留保が少なく、資金繰りのリスクは株式会社より高い
• 事業拡張時はPOに頼ることが多く、投資口価格への影響がある

PO (新規株式売出) 時の値動きに注意

不動産投資という性質上、REITの投資口価格の値動きは非常に緩慢です。
基本的には分配金を目的に投資されるため、投資口価格が上昇すると分配金利回りは低下、投資口価格が下降すると分配金利回りは上昇するため、価格がどちらか一方に動くことに対するレジスタンスが強く働きます。
ところがPO発表時は値が大きく動きがちです。
一旦値を下げたものの、実際は利益成長に貢献するPOと判断され、投資口価格がPO前よりも伸びるケースもあります。
POの際は投資法人からどういった物件取得のためのPOなのか説明があるはずです。
ここできっちり利益の希薄化に繋がるかどうかを計算できれば適切な判断が出来そうです。
また、少々ギャンブル要素はありますが、キャピタルゲインを目的とする場合もPO前後は狙い目になると思われます。
以下はインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人のPO前後のチャートです。
中長期的にもPO発表前から緩やかな上昇傾向でした。
PO発表によって窓を開けた下落が起きたものの、すぐに値を戻して再び上昇傾向に戻りました。
因みに私は底値で売りました(爆)
投資の利益とは我慢料であるという事です。

次回

一回切ります。
一番学びたかったのはREITは何を見て選んだら良いのか。という事です。
次回はJ-REITにおけるマーケット全体の指標、そして銘柄個別の指標といった主要指標をまとめます。

J-REITの基礎知識２